第十五章  地役权

本章导言

本章是对“地役权”的规定。该章规定了地役权的含义,地役权合同,地役权登记的效力,供役地权利人的义务,地役权人的权利和义务,地役权的期限,在享有和负担地役权的土地上设立土地承包经营权、宅基地使用权,在已设立用益物权的土地上土地所有人设立地役权,地役权不得单独转让,地役权不得单独抵押,需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等转让,供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等转让,地役权的消灭,己经登记的地役权变更登记、注销登记等内容。

第三百七十二条  地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。

释义

本条是关于地役权人权利的规定。

地役权是指以他人不动产供自己不动产的方便和利益之用的权利。地役权的发生通常需要有两块权属不同的土地存在。为他人土地利用提供便利的土地称为供役地,而享有方便和利益的土地称为需役地。地役权具有以下特征:

首先,地役权是利用他人的不动产的权利。例如,甲工厂原有东门可以出入,为了员工通行的便利,甲工厂欲开西门,借用乙工厂的道路通行。于是,甲工厂与乙工厂约定,甲工厂向乙工厂支付使用费,乙工厂允许甲工厂的员工通行。这样,甲工厂在乙工厂使用的土地上设立了地役权。甲工厂使用的土地称为需役地,乙工厂使用的土地称为供役地。

其次,地役权是为了提高自己的不动产的效益。地役权的设立,是为了增加需役地的利用价值和提高其效益为目的。例如,为需役地的便利而在供役地上设立的排水、通行、铺设管道等地役权;为需役地上的祝野开阔而在供役地上设立的眺望地役权等。

最后,地役权按照合同约定而取得。设立地役权,应当由供役地的权利人与需役地的权利人之间订立地役权合同。需役地的权利人取得地役权,成为地役权人,而供役地的权利人则负有容忍义务和不妨碍地役权人行使权利的义务。地役权的内容虽然可由当事人依意思自治原则约定,但不得违反法律的强制性规定和公序良俗。

在此,应当注意地役权与相邻关系的区别。二者的区别主要表现为:第一,在提供便利的内容方面存在区别。根据相邻关系的法律规定,相邻一方必须为另一方提供便利,这种便利实际上是他人为了使自己的权利得到正常行使而对另一方提出的提供便利的最低要求。而地役权的设立不是为了满足不动产权利行使中的最低要求,而是为了使自己的权利更好地得到行使,对他人提出了更高的提供便利的要求,对他人的不动产权利将进行较大的限制。第二,性质不同。相邻关系是基于法律的直接规定而产生的,是法律要求相邻一方对另一方提供必要的便利,使另一方维持正常的生产和生活秩序。地役权是根据地役权人与供役地权利人之间的约定而产生的,是地役权人利用他人不动产而使自己的不动产获得更大的效益。第三,在是否无偿取得方面不同。由于相邻关系是法律直接规定的,一方取得的必要便利不需要向另一方支付任何对价。而地役权的取得往往是有偿的,地役权人应向供役地的权利人支付一定的费用。第四,在土地是否相邻方面不同。相邻关系发生在两块相互邻近的土地的权利人之间。地役权可以发生在相邻的两块土地之间,也可以发生在并不相邻的两块土地之间。

第三百七十三条  设立地役权,当事人应当采用书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

供役地和需役地的位置;

利用目的和方法;

地役权期限;

费用及其支付方式;

解决争议的方法。

释义

本条是关于地役权合同的规定。

地役权合同是指需役地的权利人与供役地的权利人之间达成的以设立地役权为目的的协议。设立地役权,需役地的权利人与供役地的权利人应当以书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括以下条款:

1.当事人的姓名或者名称和住所。地役权合同的双方当事人是需役地的权利人和供役地的权利人,可以是土地所有人、建设用地使用权人、宅基地使用权人、土地承包经营权人等。

2.供役地和需役地的位置。供役地与需役地之间可以相邻,也可以存在一定距离。只要利用供役地能够提高需役地的利用价值,就可以设定地役权。供役地和需役地所在的方位、“四至”、面积等,应当在地役权合同中明确记载。

3.利用目的和方法。地役权人利用他人的不动产的目的可以是通行、取水、排水、铺设管道、眺望等。地役权人利用他人的不动产的方法,则依据利用目的的不同而异。例如,设立通行地役权的,可以采取铺设新的道路的方法,也可以采取利用己有的道路的方法。

4.地役权期限。地役权合同应当约定地役权的存线期限。地役权人利用他人的不动产的期限,不得超过他人享有的建设用地使用权、土地承包经营权等权利的期限。

5.费用及其支付方式。地役权的设立可以是有偿的,也可以是无偿的。在地役权有偿设立的情形下,当事人应当在地役权合同中约定供役地的使用费用,以及采取分期支付还是一次性支付的方式等。

6.解决争议的方法。当事人之问的争议解决方法可以是和解、调解、仲裁、诉讼等途径。

第三百七十四条  地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

释义

本条是关于地役权效力的规定。

地役权合同生效时,地役权设立。如果地役权人或者供役地权利人要求登记的,可以向不动产登记机构申请办理地役权登记。未办理地役权登记的,不得对抗善意第三人。本条之所以没有采取地役权登记生效主义,而是采取地役权登记对抗主义,是为了方便当事人设立地役权,减少成本。例如,甲房地产开发公司取得某市区河畔一块地的建设用地使用权,准备以“观景”为理念设计并建造一幢高层观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂,为了该住宅楼业主能在房间里欣赏河畔风景,双方约定:制衣厂在30年内不得在该土地上兴建三层高以上建筑;作为补偿,甲公司每年向制衣厂支付20万元。三年后,制衣厂将该地的建设用地使用权转让给乙公司,乙公司在该地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知后,便要求乙公司立即停止兴建,但遭到拒绝。于是,甲公司向法院提起诉讼。按照本条规定,法院不能支持甲公司的主张。因为甲公司与制衣厂之间的地役权合同没有到登记机构登记,不能对抗善意的第三人乙公司,乙公司没有义务遵守地役权合同的约定。甲公司只能基于合同,要求制衣厂承担违约责任。

《不动产登记暂行条例实施细则》第60条、第64条规定,按照约定设定地役权,当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件,申请地役权首次登记。地役权登记,不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的,当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后,应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构,并由其记载于需役地登记簿。地役权设立后,办理首次登记前发生变更、转移的,当事人应当提交相关材料,就已经变更或者转移的地役权,直接申请首次登记。

第三百七十五条  供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其不动产,不得妨害地役权人行使权利。

释义

本条是关于供役地权利人的义务的规定。

地役权设立后,供役地的权利人应当按照地役权合同的约定,履行相应的义务。具体而言:一是允许地役权人利用其不动产。供役地的权利人负有容忍义务,包括允许他人在自己的土地上通行、对自己行使土地的权利进行限制、放弃部分使用的权利、容忍他人对自己土地实施某种程度的损害等。供役地上的负担范围十分广泛,当事人可以通过地役权合同约定负担的内容。二是不得妨害地设权人行使权利。供被地权利人不得破坏地役权人建造的附屈设施,妨碍地役权人从事必要的附属行为。例如,为了通过他人承包的土地而取水,需要在他人承包的土地下埋设管道。在这种情形下,供役地的权利人不得妨害地役权人建造必要的设施。

第三百七十六条  地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。

释义

本条是关于地役权人的权利和义务的规定。

地役权人享有按照地役权合同约定的利用目的和方法利用供役地的权利。由于地役权的内容各种各样,因此,利用供役地的方法也各不相同。有的是地役权人为一定的行为,也有的是供役地人不为一定的行为。前者如通行地役权,后者如眺望地役权。

地役权人应当尽量减少对供役地权利人物权的限制。在某些情况下,为了实现地役权设立的目的,地役权人需要从事必要的附属行为。例如,在供役地上修筑道路等,但地役权人从事一定的附属行为,应当是必要的、不得已的,目的是为了更好实现地役权。因此,地役权人应当以对供役地损害最小的处所和方法进行。如果地役权人建造附属设施造成供役地权利人损害的,地役权人应当承担赔偿责任。

第三百七十七条  地役权期限由当事人约定;但是,不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

释义

本条是关于地役权期限的规定。

地役权期限由供役地权利人和需役地权利人在合同中约定。在我国,土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权是有期限的。如果供役地权利人、需役地权利人是土地承包经营权人、建设用地使用权人,那么,他们之间约定的地役期限,不得超过土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限。例如,供役地的建设用地使用权的剩余期限为15年,而需役地的建设用地使用权的剩余期限为30年,在这种情况下,地役权期限最长为15年。

第三百七十八条  土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时,该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

释义

本条是关于在享有和负担地役权的土地上设立土地承包经营权、宅基地使用权的规定。

地役权具有从属性。地役权本质上为一种独立的用益物权,但因地役权是为了需役地的方便和利益而设定的权利,因此应当从属于需役地而存在。当土地所有人享有地役权,在同一土地上再设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人等主体继续享有已设立的地役权。这些用益物权人有权要求供役地权利人提供便利服务。例如,A农村集体经济组织为自己所有的一块土地便利,与B农村集体经济组织订立地役权合同,取得了通过B集体经济组织所有的土地排水的地役权。其后,A农村集体经济组织将其所有的这块土地承包给甲。甲作为土地承包经营权人,继线享有在 B集体经济组织所有的土地排水的地役权。

当土地所有人负担地役权,在同一土地上再设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人等主体继续负担已设立的地役权。此时,这些用益物权人不得拒绝向地役权人提供便利服务。例如,A 农村集体经济组织为自己所有的土地排水的便利,与B农村集体经济组织订立地役权合同,取得了通过 B 集体经济组织所有的一块土地排水的地役权。其后,B 农村集体经济组织将其所有的这块土地承包给乙。乙作为土地承包经营权人,继续负担在B 集体经济组织所有的土地上已设立的排水地役权。乙不得拒绝向地役权人提供排水的便利服务。

第三百七十九条  土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。

释义

本条是关于在已设立用益物权的土地上,土地所有权人设立地役权的规定。

在土地上设立地役权,将对土地的使用人利用该土地产生影响。如果末经土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人等用益物权人同意,土地所有权人擅自在上还权利人使用的土地上设立地役权,就意味着土地所有权人为用益物权人设立了义务。这违反了用益物权作为一种独立的物权所具有的排他性特征。因此,本条规定,如果土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。当然,如果土地所有权人征得了用益物权人的同意,则可以在用益物权人使用的土地上设立地役权。

第三百八十条  地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但是合同另有约定的除外。

释义

本条是关于地役权不得单独转让的规定。

地役权具有从属性。需役地的使用人不得保留需役地的使用权而单独转让地役权,或者保留地役权而单独将需役地的使用权转让,也不得将需役地的使用权、地役权分别转让给不同的主体。当土地承包经营权、建设用地使用权等转让时,地役权应当一并转让,除非地役权合同另有约定。例如,甲公司与乙公司约定:为满足甲公司开发住宅小区观景需要,甲公司向乙公司支付100万元,乙公司20年内不在自己厂区建造8 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久,乙公司在自己的厂区建造了一栋10米高的厂房。此时,小区业主有权请求乙公司拆除超过8米的建筑。因为甲公司已经将房屋售出,房屋占用土地范围内的建设用地使用权也因此转移给了小区的业主,而地役权具有从属性,随之转让,所以小区业主有权请求乙公司拆除超过 8 米的建筑物。

第三百八十一条  地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。

释义

本条是关于地役权不得单独抵押的规定。

地役权具有从属性。地役权不得与需役地的所有权或者使用权相分离,作为其他权利的标的。因此,本条规定,地役权不得单独抵押。若将地役权作为抵押权的标的,则在实现抵押权时,地役权将与需役地的所有权或者使用权相分离而发生转让。而地役权是为了提高土地利用的便利而设立的权利,脱离了需役地的所有权或者使用权,地役权也就变得没有任何意义。若土地经营权、建设用地使用权等抵押的,则在实现抵押权时,地役权随土地经营权、建设用地使用权等一并转让。

第三百八十二条  需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时,转让部分沙及地役权的,受让人同时享有地役权。

释义

本条是关于需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等转让的规定。

地役权具有不可分性。地役权是为整个需役地提供便利,如果需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等已经部分转让,那么,为需役地的便利而使用供被地的权利,在各个部分的需役地上仍然继续存在。例如,甲为了通行的便利,在乙地上设立了通行地役权,并进行了地役权登记。后来,甲将需役地上的建设用地使用权分为两个部分,其中一部分转让给了丙,甲与丙的通行仍然需要经过乙地,并办理了地役权登记。在本案中,需役地上的建设用地使用权虽然已经发生了部分转让,但是甲、丙仍然享有地役权。

但是,如果需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时,只有转让部分涉及地役权的,则地役权就仅在该转让部分上继续存在,在其他部分上将不再存在。例如,甲、乙约定,甲靠近乙土地的部分不得建筑工作物或者种植竹木,旨在保障临近甲地的部分乙地的取水便利。后来乙的土地一分为二,一部分临近甲地,另一部分与甲的土地不再相连。此时,地役权应当仍然存在于临近甲土地的这块土地上,而远离甲土地的另一块土地的权利人不再享有地役权。

第三百八十三条  供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有法律约束力。

释义

是关于供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等转让的规定。

地役权具有不可分性。地役权是在整个供役地上的负担,而不仅仅是在部分供役地上设立的负担。供役地以及供役地上的地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权在转让后的各个部分供役地上继续存在。例如,甲地在乙地设立有取水地役权,后来乙地分割为丙、丁两块地。如果甲地的取水地役权涉及丙、丁两块土地,那么,该取水地役权对受让人具有约束力,丙、丁两地的使用人仍然要负担甲的取水地役权。

但是,如果供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等转让,且地役权仅与某部分转让后的供役地相关时,那么,地役权就只对该转让部分的受让人具有法律约束力。例如,甲与乙约定,为了保证甲的建筑物的采光良好以及能够眺望远处风景,乙不得在其使用的土地东南角再建相当高度的建筑物。后来,乙将其土地使用权转让给丙和。渲,丙在位于北向的土地上获得土地使用权,丁在位于南向的土地上获得土地使用权。由于位于北向的土地并不涉及地役权,因此,丙使用的土地上不再负担地役权。而位于南向的土地涉及地役权 ,所以,地役权对丁具有法律约束力,丁使用的土地上仍然存在地役权负担,即丁不得在其使用的土地东南角再建相当高度的建筑物。

第三百八十四条  地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭:

(一)违反法律规定或者合同约定,滥用地役权;

(二)有偿利用供役地,约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

释义

本条是关于地役权消灭的规定。

本条规定,当发生下列情形之一的,供役地的权利人有权解除地役权合同,地役权因此而消灭:

1.地役权人违反法律规定或者合同约定,滥用地役权。地役权合同生效后,地役权人与供役地的权利人都应当遵守合同的约定,不得擅自解除合同。但是,如果地役权人违反法律规定或者合同约定,滥用地役权的,那么供役地的权利人有权解除合同。例如,甲与乙订立地役权合同,约定甲有权通行乙承包的土地取水灌溉。后来乙发现甲通行乙承包的土地取水灌溉时,大量踩坏其承包地上种植的庄稼。此时,乙有权解除地役权。

2.有偿利用供役地,约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。地役权合同可以为有偿合同,也可以为无偿合同,由双方当事人约定。若地役权合同为有偿合同的,地役权人应当按照合同的约定向供役地的权利人支付使用费。若地役权合同约定的付款期限届满后,地役权人没有支付使用费的,且供设地权利人在合理期限内两次催告,地役权人仍然不履行支付使用费的义务,那么这表明地役权人不能履行合同或者没有履行合同的诚意。在此情形下,供役地的权利人有权解除合同。

本条规定的上述两种情形是供役地权利人行使地役权合同解除权的法定事由。除此之外,地役权还可以因下列原因消灭:(1)地役权设定的期限届满。当事人设定地役权,其期限由双方依法协商确定。如果地役权设定的期限届满,地役权消灭。(2)供役地因自然原因不能实现利用目的。供役地已没有可供或不能供需役地便利之用的,地役权设立的目的已经不能达到,此时地役权消灭。例如,地役权人需要从供役地取水,水源枯竭后,地役权就没有存在的必要了。(3)地役权人放弃地役权。地役权作为一项财产权利,可由权利人予以处分。如果地役权是有偿取得的,地役权人应在向供役地权利人支付使用费用后,才能放弃地役权。如果地役权是无偿取得的,则地役权人可以随时放弃地役权。(4)供役地或者需役地被征收。国家因公共利益的需要而征收供役地或者需役地的,地役权消灭。

第三百八十五条  已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

释义

本条是关于已经登记的地役权变更登记、注销登记的规定。

如果当事人在设立地役权时己经办理了登记,就产生了对抗善意第三人的效力。在已经登记的地役权发生变更、转让或者消灭时,办理相应的变更登记或者注销登记就能够向社会公众公示地役权的状态;若没有办理变更登记或者注销登记,则地役权在法律上没有真正完成物权的变动。本条之所以要求当事人应当及时办理变更登记或者注销登记,是因为该供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权很有可能转让给他人,对受让人而言,其获得设定了地役权负担的土地承包经营权、建设用地使用权 等用益物权,将会使受让人的权利行使受到一定的限制。通过上述登记,受让人便可了解到该供役地上地役权的状态,从而决定是否受让该供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。这样,有利于保护交易安全和善意第三人的利益。

《不动产登记暂行条例实施细则》第62条规定,已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的,当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料,申请地役权转移登记。申请需役地转移登记的,或者需役地分割转让,转让部分涉及已登记的地役权的,当事人应当一并申请地役权转移登记,但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的,应当出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时,应当同时办理地役权注销登记。第63条规定,已经登记的地役权,有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、证实地役权发生消灭的材料等必要材料,申请地役权注销登记:(1)地役权期限届满;(2)供役地、需役地归于同一人;(3)供役地或者需役地灭失;(4)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭;(5)依法解除地役权合同;(6)其他导致地役权消灭的事由。